Tháng 10/2012 tôi có làm hợp đồng mua bán đất trên sổ hồng của ông A và bà B bằng giấy tờ tay. Nội dung mua ngang 4 x 21 trên mảnh đất có sổ hồng tại phường Hiệp Bình Phước, Quận Thủ Đức, hình thức thanh toán = 3 giai đoạn. Giai đoạn 1 sau khi ký HĐ thanh toán 100 triệu, giai đoạn 2 chủ sổ hồng xin giấy phép xây dựng để tôi làm nhà sẽ thanh toán 100 triệu, giai đoạn 3 sau khi tôi làm nhà xong thanh toán 200 triệu. Còn lại 350 triệu sẽ thanh toán khi chủ sổ hồng làm thủ tục tách thửa và sang tên căn nhà đó cho tôi tại phòng công chứng. Hợp đồng không ghi rõ thời gian. Vì vậy đến nay vợ chồng tôi đã làm xong nhà tháng 12 năm 2012 mà chưa làm được thủ tục tách thửa để sang tên cho tôi. Xin hỏi Luật sư về giá trị pháp lý trong hợp đồng đó có an toàn không. Thủ tục tách thửa có nhà trên diện tích đất đó có đủ điều kiện không? Theo trình tự, thủ tục hồ sơ về việc tách thửa đó mất khoảng bao nhiêu thời gian.
Mong luật sư tư vấn giúp tôi
Xin chân thành cảm ơn
Kính gửi Quý bạn đọc
 |
Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn và Công ty luật TNHH Đức An xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Café Luật xin phúc đáp đến bạn như sau:
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội trả lời:
Thời điểm chuyển nhượng là năm 2012, vì vậy áp dụng Điều 127 Khoản 1 Điểm b Luật Đất đai 2003 (Sửa đổi, bổ sung 2009) quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.”
Theo đó, kể từ thời điểm 1/7/2004 khi Luật Đất Đai 2003 có hiệu lực, tất cả các hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy viết tay hoặc giao dịch bằng miệng đều không được công nhận.
Điều 167 Khoản 3 Điểm a Luật Đất đai 2013 cũng quy định: “a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”
Như vậy, việc mua bán giấy viết tay của bạn không được pháp luật công nhận, trong trường hợp xảy ra tranh chấp sẽ không có cơ sở để giải quyết. Hiện tại, để đảm bảo an toàn pháp lý, hai bên phải tiến hành thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Điều 79 Khoản 1 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: “Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.”
Như vậy, trước khi tiến hành chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng, bên chuyển nhượng (người sử dụng đất hiện tại) phải tiến hành thủ tục tách thửa. Mọi trường hợp tự chia tách thửa đất để chuyển nhượng đều không được công nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng do tự chia tách không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất đó.
Tuy nhiên, quá trình tách thửa cần tuân thủ theo quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa và các trường hợp không được tách thửa phải đảm bảo tuân thủ quy định của UBND cấp thành phố về việc tách thửa.
Theo Điểm b Khoản 1 Điều 3 Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND1 của UBND thành phố Hồ Chí Minh có hiệu lực kể từ ngày 25 tháng 10 năm 2014:
Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu như sau:
 |
Như vậy, đất có nhà ở hiện hữu thuộc Quận Thủ Đức thì diện tích tối thiểu được phép tách thửa là: 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.
Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa được quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”
Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa đất được quy định tại Điều 9 Khoản 11 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT bao gồm:
“a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.”
Theo điểm đ Khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục tách thửa, hợp thửa “không quá 20 ngày”.
(1) Việc áp dụng Quyết định của UBND chỉ có giá trị đối với câu hỏi này tại thời điểm trả lời. Các trường hợp khác cần tham khảo quyết định mới nhất, còn hiệu lực của UBND.
